이재명 당선에 따른 "양도소득세 중과 유예" 기한 이후의 미래는?

조세일보

 

지난 윤석열 정부의 정책에 따라, 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 조치는 2026년 5월 9일까지 연장되었습니다. 이는 정부가 부동산 시장의 안정과 거래 활성화를 위해 소득세법 시행령을 개정하여 기존 유예 기간을 1년 더 연장한 결과입니다 .

 

하지만, 이재명 후보가 이번 대선에서 승리하면서, 민주당이 정권을 집권하게 되었는데요. 내년 5월 이후 양도소득세 중과 유예 연장은 사실상 어려울 것으로 추측됩니다. 이에 따라, 양도소득세에 대한 정확한 내용과 중과 시 대책에 대해 살펴봅시다.

대한데일리

 

✅ 양도소득세 중과 유예

• 유예 기간: 2026년 5월 9일까지
• 적용 대상: 조정대상지역 내 주택을 양도하는 1세대 다주택자
• 적용 요건: 해당 주택을 2년 이상 보유한 경우
• 세율 적용: 기본 양도세율(6~45%) 적용, 중과세율(2주택자 20%p, 3주택 이상자 30%p 추가) 미적용
• 장기보유특별공제: 적용 가능

이 유예 조치는 2022년부터 매년 1년씩 연장되어 왔으며, 이번 연장으로 인해 다주택자들이 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 세금 부담이 완화됩니다. 다만, 유예 기간이 종료되면 다시 중과세율이 적용될 수 있으므로, 매도 계획이 있다면 유예 기간 내에 양도를 고려하는 것이 유리할 수 있습니다.

추가로, 지방 저가주택에 대한 취득세 중과 제외 기준도 완화되어, 공시가격 1억 원 이하에서 2억 원 이하로 상향 조정되었습니다.

 

 

✅ 양도소득세 기본세율

양도소득세는 과세표준에 따라 누진세율이 적용됩니다.

• 1,400만 원 이하: 6%
• 1,400만 원 초과 ~ 5,000만 원 이하: 15% (누진공제 126만 원)
• 5,000만 원 초과 ~ 8,800만 원 이하: 24% (누진공제 576만 원)
• 8,800만 원 초과 ~ 1억 5,000만 원 이하: 35% (누진공제 1,494만 원)
• 1억 5,000만 원 초과 ~ 3억 원 이하: 38% (누진공제 1,944만 원)
• 3억 원 초과 ~ 5억 원 이하: 40% (누진공제 2,544만 원)
• 5억 원 초과 ~ 10억 원 이하: 42% (누진공제 3,544만 원)
• 10억 원 초과: 45% (누진공제 6,544만 원)

 

⚠️ 중과세율 적용 기준

다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우, 다음과 같은 중과세율이 적용됩니다:

• 2주택자: 기본세율 + 20%p
• 3주택 이상 보유자: 기본세율 + 30%p

예를 들어, 3주택자가 10억 원 초과의 양도차익을 얻을 경우, 기본세율 45%에 30%p를 더한 75%의 세율이 적용되며, 여기에 지방소득세 10%를 추가하면 총 세율이 82.5%에 달할 수 있습니다.

 

 

✅ 양도세 기본 계산식

 

양도소득 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비 – 장기보유특별공제
양도소득세 = (양도소득 × 세율) – 누진공제
지방소득세 = 양도소득세 × 10%
총 세금 = 양도소득세 + 지방소득세

 

 

🧾 양도소득세 중과 시 계산 예시

 

▶ 예시 ①: 1주택자, 2년 이상 보유·거주한 실거주 주택

• 취득가액: 4억 원
• 양도가액: 8억 원
• 보유기간: 3년 (2년 이상 보유 & 실거주)
• 기타 필요경비: 0원
• 장기보유특별공제: 24% (연 8% × 3년)
• 적용 세율: 기본세율

📌 계산

1. 양도차익: 8억 – 4억 = 4억 원
2. 장기보유특별공제: 4억 × 24% = 9,600만 원
3. 과세표준: 4억 – 9,600만 = 3억 400만 원

세율 구간: 3억 원 초과 → 40%, 누진공제 2,544만 원

1. 양도소득세: (3억 400만 × 40%) – 2,544만 = 9,616만 원
2. 지방소득세: 9,616만 × 10% = 961만 6천 원
3. 총 세금: 약 1억 578만 원

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▶ 예시 ②: 3주택자, 조정대상지역 내 주택 양도 (중과 유예 적용 X 시점)

• 취득가액: 6억 원
• 양도가액: 12억 원
• 보유기간: 5년
• 기타 필요경비: 2천만 원
• 장기보유특별공제: ❌ (중과 시 미적용)
• 적용 세율: 기본세율 + 30%p (중과세율)

📌 계산

1. 양도차익: 12억 – 6억 – 2천만 = 5억 8천만 원
2. 과세표준: 5억 8천만 원
3. 기본세율: 42% (5억 초과 10억 이하 구간)
   • ➕ 중과세율 30%p → 총 세율: 72%
4. 양도소득세: 5.8억 × 72% = 4억 1,760만 원
5. 지방소득세: 4억 1,760만 × 10% = 4,176만 원
6. 총 세금: 4억 5,936만 원

💡 단, 이 사례는 2026년 5월 9일 이전까지는 중과세율 유예가 적용되므로 실제로는 기본세율로 계산됩니다.

 

 

📌 유의사항

• 장기보유특별공제: 중과세율이 적용되는 경우, 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다. 하지만 유예 기간 동안에는 장기보유특별공제도 적용 가능합니다.
• 단기 보유 주택: 보유 기간이 2년 미만인 주택을 양도할 경우, 보유 기간에 따라 60% 또는 70%의 단기 양도세율이 적용됩니다. 

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보다 자세한 내용은 국세청 홈페이지의 양도소득세 질의를 참고하시기 바랍니다.