지난 윤석열 정부의 정책에 따라, 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 조치는 2026년 5월 9일까지 연장되었습니다. 이는 정부가 부동산 시장의 안정과 거래 활성화를 위해 소득세법 시행령을 개정하여 기존 유예 기간을 1년 더 연장한 결과입니다 .
하지만, 이재명 후보가 이번 대선에서 승리하면서, 민주당이 정권을 집권하게 되었는데요. 내년 5월 이후 양도소득세 중과 유예 연장은 사실상 어려울 것으로 추측됩니다. 이에 따라, 양도소득세에 대한 정확한 내용과 중과 시 대책에 대해 살펴봅시다.
✅ 양도소득세 중과 유예
- 유예 기간: 2026년 5월 9일까지
- 적용 대상: 조정대상지역 내 주택을 양도하는 1세대 다주택자
- 적용 요건: 해당 주택을 2년 이상 보유한 경우
- 세율 적용: 기본 양도세율(6~45%) 적용, 중과세율(2주택자 20%p, 3주택 이상자 30%p 추가) 미적용
- 장기보유특별공제: 적용 가능
이 유예 조치는 2022년부터 매년 1년씩 연장되어 왔으며, 이번 연장으로 인해 다주택자들이 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 세금 부담이 완화됩니다. 다만, 유예 기간이 종료되면 다시 중과세율이 적용될 수 있으므로, 매도 계획이 있다면 유예 기간 내에 양도를 고려하는 것이 유리할 수 있습니다.
추가로, 지방 저가주택에 대한 취득세 중과 제외 기준도 완화되어, 공시가격 1억 원 이하에서 2억 원 이하로 상향 조정되었습니다.
✅ 양도소득세 기본세율
양도소득세는 과세표준에 따라 누진세율이 적용됩니다.
- 1,400만 원 이하: 6%
- 1,400만 원 초과 ~ 5,000만 원 이하: 15% (누진공제 126만 원)
- 5,000만 원 초과 ~ 8,800만 원 이하: 24% (누진공제 576만 원)
- 8,800만 원 초과 ~ 1억 5,000만 원 이하: 35% (누진공제 1,494만 원)
- 1억 5,000만 원 초과 ~ 3억 원 이하: 38% (누진공제 1,944만 원)
- 3억 원 초과 ~ 5억 원 이하: 40% (누진공제 2,544만 원)
- 5억 원 초과 ~ 10억 원 이하: 42% (누진공제 3,544만 원)
- 10억 원 초과: 45% (누진공제 6,544만 원)
⚠️ 중과세율 적용 기준
다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우, 다음과 같은 중과세율이 적용됩니다:
- 2주택자: 기본세율 + 20%p
- 3주택 이상 보유자: 기본세율 + 30%p
예를 들어, 3주택자가 10억 원 초과의 양도차익을 얻을 경우, 기본세율 45%에 30%p를 더한 75%의 세율이 적용되며, 여기에 지방소득세 10%를 추가하면 총 세율이 82.5%에 달할 수 있습니다.
✅ 양도세 기본 계산식
양도소득 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비 – 장기보유특별공제
양도소득세 = (양도소득 × 세율) – 누진공제
지방소득세 = 양도소득세 × 10%
총 세금 = 양도소득세 + 지방소득세
🧾 양도소득세 중과 시 계산 예시
▶ 예시 ①: 1주택자, 2년 이상 보유·거주한 실거주 주택
- 취득가액: 4억 원
- 양도가액: 8억 원
- 보유기간: 3년 (2년 이상 보유 & 실거주)
- 기타 필요경비: 0원
- 장기보유특별공제: 24% (연 8% × 3년)
- 적용 세율: 기본세율
📌 계산
- 양도차익: 8억 – 4억 = 4억 원
- 장기보유특별공제: 4억 × 24% = 9,600만 원
- 과세표준: 4억 – 9,600만 = 3억 400만 원
세율 구간: 3억 원 초과 → 40%, 누진공제 2,544만 원
- 양도소득세: (3억 400만 × 40%) – 2,544만 = 9,616만 원
- 지방소득세: 9,616만 × 10% = 961만 6천 원
- 총 세금: 약 1억 578만 원
▶ 예시 ②: 3주택자, 조정대상지역 내 주택 양도 (중과 유예 적용 X 시점)
- 취득가액: 6억 원
- 양도가액: 12억 원
- 보유기간: 5년
- 기타 필요경비: 2천만 원
- 장기보유특별공제: ❌ (중과 시 미적용)
- 적용 세율: 기본세율 + 30%p (중과세율)
📌 계산
- 양도차익: 12억 – 6억 – 2천만 = 5억 8천만 원
- 과세표준: 5억 8천만 원
- 기본세율: 42% (5억 초과 10억 이하 구간)
- ➕ 중과세율 30%p → 총 세율: 72%
- 양도소득세: 5.8억 × 72% = 4억 1,760만 원
- 지방소득세: 4억 1,760만 × 10% = 4,176만 원
- 총 세금: 4억 5,936만 원
💡 단, 이 사례는 2026년 5월 9일 이전까지는 중과세율 유예가 적용되므로 실제로는 기본세율로 계산됩니다.
📌 유의사항
- 장기보유특별공제: 중과세율이 적용되는 경우, 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다. 하지만 유예 기간 동안에는 장기보유특별공제도 적용 가능합니다.
- 단기 보유 주택: 보유 기간이 2년 미만인 주택을 양도할 경우, 보유 기간에 따라 60% 또는 70%의 단기 양도세율이 적용됩니다.
보다 자세한 내용은 국세청 홈페이지의 양도소득세 질의를 참고하시기 바랍니다.
'경제이슈' 카테고리의 다른 글
카카오 주가 +15% 급등! 1년만에 5만원대 복귀 : 향후 주가 전망 예측 (3) | 2025.06.09 |
---|---|
일론 머스크 vs 도널드 트럼프 갈등 정면 충돌! 테슬라 주가 영향은? (7) | 2025.06.06 |
이재명 대통령 당선에 따른 신재생에너지 해상 풍력발전 투자계획 및 주식 주가 영향 분석! (4) | 2025.06.04 |
잠실 르엘 청약 정보 청약 예상 일정 전매제한 규제 정리 (0) | 2025.06.03 |
스트레스 DSR 3단계 전면 시행! 2025년 7월부터 달라지는 대출 규제 (0) | 2025.06.03 |